（开篇三连问破冰）?你知道深圳有个楼盘 名字听起来像珠宝店吗？？？它显着是个商办项目 为啥要妆扮成公寓卖？？？今天咱们就把这个"商改住"的变形计扒得底裤都不剩！
（插入位置手绘图）
这个项目扎堆在深圳宇宙中心——龙华红山片区。。。。原本的剧本写得特殊正经：
1?? 2014年拿地时批的是纯商业用地
2?? 总建面超50万㎡的都会综合体
3?? 妄想有写字楼、旅馆、购物中心（效果现在全乱套了）
开发商龙光地产预计昔时也没想到 现在得靠办公产品爆改公寓来续命吧？？？你说这跟网购置衣服有啥区别？？？?♂?明知道穿不上 硬要改个尺码卖给你！
| 年份 | 人设标签 | 骚操作亮点 |
|------------|----------------|--------------------------|
| 2016年 | 纯办公商务区 | 主推5米层高LOFT |
| 2018年 | 商住两用看法 | 偷偷加装厨卫管道 |
| 2020年 | 万能型公寓 | 阳台改飘窗、搞自力入户 |
（拍大腿忠言）
这里有个巨坑！?50年产权从拿地最先算！掰指头算算 2014年到现在都已往10年了 剩的年限比某些小鲜肉的星途还短！
别急着掏钱！先搞懂这几个送死题：
1?? 水电商用价钱：电费1.2元/度 物业费8块/平（是通俗住宅的2-3倍。。。。
2?? 转手难度MAX：二手生意税费高达总价30%（想套现？？？先掉层皮。。。。
3?? 小孩上学别指望：不带学位 连私立都得排队
上周踩盘遇到个年迈 肠子都悔青了："当初销售说能落户 现在孩子上学得回老家！"以是说啊 商改住不是你想住 想住就能住！
目今二手成交价集中在4.5-5万/㎡（周边住宅7万+）
外貌看是价钱洼地 现实藏着连环套：
? 38㎡户型总价180万（首付50%起。。。。
? 租金回报率≈2.8%（不如买银行理财）
? 生意本钱多离谱：100万的屋子 税费要26-32万！
不过话说回来 这地段确实香：
?4号线/6号线双地铁
?深圳美术馆新馆+市图书馆调剂生涯
??隔邻就是红山6979商业
扒了开发商财报发明劲爆的：
? 龙光集团2023年净欠债率突破80%警戒线
? 深圳区域今年前8个月只卖出15套商办公寓
? 片区内类似项目空置率高达42%（数据泉源：深圳商办市场白皮书）
商改住陷阱 | 公寓产权年限 | LOFT层高套路
商水商电 | 学位政策 | 二手税费明细
红山片区妄想 | 龙光资金链 | 商办改公寓危害
民水民电申请 | 落户政策 | 租售比盘算
预售条约陷阱 | 二次刷新危害 | 典质贷款限制
物业维权案例 | 层高缩水 | 透风管道隐患
燃气接入限制 | 阳台刷新 | 隔音问题实测
房产证性子 | 预售允许证 | 租赁备案
转手周期 | 投资回报率 | 套内面积猫腻
商业用地属性 | 都会更新妄想 | 片区升值空间
（突然拍脑壳）对了！最近有粉丝实测发明 个体户型现实层高只有4.3米 说好的5米层高呢？？？这年头连屋子都最先玩美颜滤镜了？？？！
进料粒度：120-1500mm
生产能力：1-2200t/h
进料粒度：≤800mm
生产能力：85-650t/h
进料粒度：65-300mm
生产能力：12-1000t/h
进料粒度：≤1300mm
处置惩罚能力：30-800t/h
处置惩罚能力：5-100t/h
适用物料：河卵石、花岗岩、玄武岩、铁矿石、石灰石、石英石、煤矸石、修建垃圾等
进料粒度：≤1000mm
处置惩罚能力：5-3000t/h
进料粒度：≤30mm
处置惩罚能力：5-110t/h
适用物料：河卵石、花岗岩、玄武岩、铁矿石、石灰石、石英石...
整形产量：130-585t/h
制砂产量：70-498t/h
适用物料：河卵石、石英砂、花岗岩、玄武岩、铁矿石、石灰...
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