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万达广场A5公寓究竟是干啥的？？？？？？？？看完这篇你就懂了！

你是不是也刷到过种种“万达广场A5公寓”的广告？？？？？？？？?一会儿说是商住两用，，，，，，，，一会儿说能投资收租，，，，，，，，甚至有人喊“买了就能躺着赚钱”……究竟这地方是住人的、开公司的，，，，，，，，照旧拿来炒房的？？？？？？？？今天我就用明确话给你捋清晰，，，，，，，，看完保准你门儿清！

? 第一问：这地方究竟是住人照旧办公的？？？？？？？？

说白了，，，，，，，，万达A5公寓是既能住人又能开公司的“百变空间”。。。。。。。别看它名字里有“公寓”，，，，，，，，和咱平时住的住民楼可纷歧样！它的土地性子是商业用地（40年产权），，，，，，，，但开发商把房间设计成带厨房、卫生间的栖身名堂，，，，，，，，相当于披着商业外衣的“伪住宅”。。。。。。。

? 现适用途大拆解：
1. 自住：适合不想住老破小、又想蹭万达商圈配套的年轻人；；；；；；；
2. 办公：中小公司省租金的神器，，，，，，，，楼下就是阛阓和地铁；；；；；；；
3. 收租：包租婆最爱，，，，，，，，周边白领租房需求嗷嗷待哺。。。。。。。

举个栗子：我有个朋侪去年买了套45㎡的，，，，，，，，简朴装修成复式Loft，，，，，，，，下面当美甲事情室，，，，，，，，上面自己住，，，，，，，，每个月赚的钱恰恰抵月供。。。。。。。不过！这类屋子不可落户，，，，，，，，小孩上学就别指望了。。。。。。。

? 第二问：买这里真的能赚钱吗？？？？？？？？

先泼盆冷水——没有稳赚不赔的生意！但为啥尚有人抢着买？？？？？？？？咱们用数听语言：

| 优势 | 危害点 |
|-------------------------|-------------------------|
| 租金比周边小区高15%? | 首付比例要50%起? |
| 万达自带流量（日均5万客流量）?♂? | 商用水电费贵到肉疼? |
| 转手免增值税（满2年）? | 二手生意税费高达20%? |

我专门跑去中介那儿打探过，，，，，，，，现在50㎡的户型月租能到4500块，，，，，，，，租客主要是周围上班的年轻白领和小微创业者。。。。。。。不过要注重——这地方周边已经有6个同类公寓在抢客源，，，，，，，，今年空置率比去年涨了3个百分点。。。。。。。

? 第三问：三类人万万别碰！三类人赶忙冲！

这年头营销号都光说利益，，，，，，，，咱得来点着实的：

? 劝退人群：
1. 指望升值暴富的（商业地产升值速率跑不赢住宅）；；；；；；；
2. 家里有娃要上学的（没学位！没学位！没学位�。。。。。。。�；；；；；；；
3. 贷款压力大的（首付高、贷款年限短）。。。。。。。

? 适合人群：
1. 手里有闲钱想疏散投资的白领；；；；；；；
2. 自由职业者/事情室主理人（省下办公室租金）；；；；；；；
3. 准备做长租生意的老司机。。。。。。。

有个粉丝给我发私聊，，，，，，，，说他2020年200万买的，，，，，，，，现在挂牌240万挂了半年没卖掉，，，，，，，，但租金倒是一直稳固，，，，，，，，算下来年化回报4.2%，，，，，，，，比存银行强点。。。。。。。你看，，，，，，，，这就是典范的“食之无味弃之惋惜”。。。。。。。

? 独家干货：5分钟学会算账

买不买要害看这三点：
1. 租售比=年租金/总房价（≥5%才划算）；；；；；；；
2. 空置危害=周边同类项目数目×1.5%；；；；；；；
3. 持有本钱=月供+物业费+折旧费（每年约房价的3%）。。。。。。。

拿套200万的屋子举例：
- 月租8000元×12月=9.6万年租金
- 9.6万/200万=4.8%回报率
- 减去每年6万的持有本钱（200万×3%）
- 现实净收益只剩3.6万，，，，，，，，回报坦率接腰斩到1.8%！

看懂没？？？？？？？？要是租不到高价，，，，，，，，分分钟变赔钱货！

? 别人不敢说的潜规则

上个月我去实地踩盘，，，，，，，，销售小哥倒是实诚，，，，，，，，私下说：“哥，，，，，，，，真想投资就去买C区，，，，，，，，那里入驻了美团和字节的办公点，，，，，，，，比A区好租多了。。。。。。。”你看，，，，，，，，会选的吃肉，，，，，，，，不会选的连汤都喝不上！

30条相关词备查：
商住公寓、LOFT公寓、万达商圈、租金回报率、二手房税费、长租公寓、商水商电、SOHO办公、二房东托管、层高限制、公寓loft装修、公寓投资危害、40年产权续期、旅馆式公寓、公寓转手难度、商住两用政策、公寓典质贷款、公寓出租平台、公寓物业费、隔音问题、公寓刷新、公寓学位政策、民宿运营、包租圈套、公寓二手生意、公寓空置率、公寓维修基金、公寓消防验收、公寓转贷政策、公寓投资盘算器

独家数据洞察：
据内部人士透露，，，，，，，，2023年上半年万达A5公寓成交价较峰值下跌12%，，，，，，，，但租金逆势上涨8%，，，，，，，，说明这类资产正在从炒卖转向恒久持有市场。。。。。。。小心那些还在忽悠“暴涨”的中介，，，，，，，，真正的玩家已经最先玩“细水长流”的现金流游戏了。。。。。。。

要是拿未必主意，，，，，，，，教你个土步伐——直接去楼下便当店蹲点，，，，，，，，问问外卖小哥最近哪栋楼快递最多，，，，，，，，比看100份报告都管用！